שכונת יוקרה
בלב השמורה
8 מגרשים אקסקלוסיביים על קרקע מאושרת, בלב אחת השמורות הנחשקות ביותר במטרופלין קליבלנד, אוהיו. הזדמנות השקעה נדל"נית מובנית — מקרקע גולמית לשכונת בתי יוקרה מוכנים למגורים.
למה אנחנו כאן.
אנו בוחנים התכנות, לפעילות משותפת עם יזם מקומי בקליבלנד. פרויקט סולון הוא ההזדמנות הראשונה — קרקע מאושרת, מוצר פרימיום, ניהול ריכוזי, ותוכנית ברורה מקצה לקצה.
העיקרון פשוט: על עלות של כ־$1.2M לבית נדרשים כ־$400K הון עצמי, והרווח ברמת הפרויקט הוא כ־$400K לבית — הכפלת הון.
שלושה יסודות. הזדמנות אחת.
ההזדמנות שלפניכם בנויה על שלושה יסודות — הפרויקט, השותפות, ומפל החלוקות. השילוב ביניהם הוא זה שהופך אותה מפרויקט נדל״ן — להשקעה מובנית.
קרקע מאושרת
8 מגרשים אקסקלוסיביים עם היתרים ותב״ע מאושרת — נקודת פתיחה נקייה, ללא סיכוני תכנון או השבחה.
מיקום נחשק
בלב לבה של שמורה ותיקה בעיר סולון, אוהיו — אזור מגורים יוקרתי עם ביקושים יציבים ואוכלוסייה חזקה.
מודל בנייה מלא
פיתוח תשתיות, בנייה וגמר — עד למסירת בתי יוקרה מוכנים למכירה, במחיר ממוצע של $1.7M לבית.
8 מגרשים. שכונה אחת.
תוכנית האתר המאושרת: שני קלדסאקים, שמונה מגרשים לבניה, שני אגמי נוי — השכונה כולה משתרעת על כ־70 דונם פרטיים (כ־16 אקר), מתוכם כ־55 דונם המגרשים והיתרה שטחים משותפים ואגמי הנוי.
חלוקת המגרשים
המספרים, בכנות.
פירוט העלויות מול שווי המכר — כולם ברמת בית ממוצע (סה״כ פרויקט ÷ 8). המימון הבנקאי צפוי לכסות את מלוא רכיב הבנייה, ויתכן אף את רכיב הפיתוח.
עלויות לבית
Uses / Homeהכנסות לבית
Sources / Homeרווח נקי צפוי לבית
* הנתונים הפיננסיים המוצגים מבוססים על אומדנים ותחזיות נוכחיות ואינם מהווים התחייבות לתשואה. מפל החלוקות הסופי בין השותפים יפורט בהסכם השותפות.
שותפות של הון וניהול.
השותפות נשענת על שני צדדים משלימים — משקיעים המביאים את ההון, ויזם המביא את המקור, הידע המקומי, וניהול הפרויקט מקצה לקצה. פרק זה מגדיר את הצדדים, המבנה המשפטי, מקורות המימון, וסמכויות הניהול — ומכין את הקרקע למפל החלוקות שבפרק הבא.
הצד ההוני
- מספקים את ההון העצמי הנדרש לפרויקט — כ־$400K לבית
- ללא מעורבות שוטפת בניהול היום־יומי
- מקבלים דיווח רבעוני מלא ותזרים לפי מפל החלוקות
- אחריות מוגבלת לגובה ההשקעה בלבד
הצד הניהולי
- איתור הקרקע, המשא־ומתן והסגירה מול המוכר
- ניהול תהליכי התכנון, החלוקה למגרשים והרישוי מול העירייה
- ליווי הבנייה, קבלנים, ספקים ולוחות זמנים
- שיווק, מכירה וסגירת עסקאות מול הרוכשים בשוק המקומי
SPV ייעודי לפרויקט
- • חברת LLC נפרדת שנרשמת באוהיו לצורך פרויקט זה בלבד.
- • כל אחזקות המשקיעים והיזם — יחידות ב־LLC (Membership Units).
- • הסכם תפעולי מלא (Operating Agreement) המסדיר חלוקה, מפל, סמכויות והחלטות מהותיות.
- • הפרדה משפטית מלאה מכל פעילות אחרת של השותפים.
מבנה המקורות
מימון מלא לרכיב הבנייה — ויתכן אף לרכיב הפיתוח — מקטין משמעותית את ההון העצמי הנדרש ומגדיל את התשואה על ההון (ROE). המספרים לבית בממוצע, על בסיס 8 בתים.
מחזור חיי הפרויקט
- 1סגירת שותפות והזרמת הוןחתימת הסכם תפעולי · פתיחת חשבון SPV · Capital Call ראשון
- 2רכישת קרקע ופיתוחסגירת רכישה · חלוקה סופית למגרשים · פיתוח תשתיות (≈6–9 חודשים)
- 3בנייההעמדת מימון בנקאי · יציאה לבנייה של 8 בתים במקביל / בגלים (≈12–15 חודשים)
- 4שיווק, מכירה וחלוקותשיווק מקדים · סגירת עסקאות · חלוקות למשקיעים לפי מפל החלוקות
משך כולל צפוי: כ־30–36 חודשים מסגירת השותפות ועד סגירת המכירות.
שקיפות וסמכויות
- ניהול שוטףהיזם מוסמך לקבל את מלוא ההחלטות התפעוליות במסגרת התקציב והתוכנית שאושרו.
- החלטות מהותיותשינויים מהותיים מהתוכנית העסקית כפי שתאושר, יוגדרו באופן שידרש — אישור המשקיעים.
- דיווחדו״ח רבעוני הכולל התקדמות בנייה, סטטוס מכירות, תקציב מול ביצוע ותחזית מעודכנת.
- חלוקותחלוקות מזומן מבוצעות בהתאמה לקצב המכירות, לפי סדר המפל המוגדר בהסכם.
- Exitפירוק ה־SPV לאחר מכירת הבית האחרון וחלוקת יתרת הרווח.
שחקו עם המבנה.
שלוש דוגמאות ל בין משקיע ליזם — יחד עם בקרות רגישות על מספרי הפרויקט. שנו פרמטרים, השוו מסלולים, וגבשו הבנה משותפת לגבי המבנה הרצוי לכם.
החזר קרן. 12% ריבית שנתית למשקיע. יזם מקבל השוואה (Catch-Up) עד לסכום זהה. יתרת הרווח מתחלקת 40% למשקיע, 60% ליזם.
לו״ז הפרויקט
Project Timeline · 28 חוד׳מפל שלב־אחר־שלב · לבית · מסלול B · מאוזן
Waterfall / Home| שלב | משקיע | יזם |
|---|---|---|
החזר קרן למשקיע מוחזר עם כל מקבץ מכירות; מקטין את בסיס הצבירה של המועדפת | $400,000 | — |
ריבית מועדפת למשקיע (12% שנתי, צוברת על יתרת הון פתוחה) שולם על יתרת ההון החודשית לאורך 28 חודשים | $88,972 | — |
השוואה ליזם (Catch-Up) עד לסכום זהה למועדפת ששולמה למשקיע | — | $88,972 |
חלוקת יתרה (40/60) | $91,422 | $137,133 |
סה״כ רווח לבית ×8 בתים בסוגריים | $180,394 ($1,443,155) | $226,106 ($1,808,845) |
השוואת מסלולים · רווח לבית
Compare* הסימולטור נועד להמחשה בלבד. IRR מחושב מתזרים המזומנים בפועל לפי לו״ז המקבצים. הנחות המודל: הון עצמי נדרש בתחילת הפרויקט, תקבולים במועד המכירה של כל מקבץ, וריבית מועדפת שנתית קמפאונדית לחישוב יעד ה־Pref. המבנה הסופי, לו״ז התשלומים ופרטי המפל ייקבעו בהסכם השותפות.
נשמח לשוחח.
השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם. נשמח לענות על שאלות, לספק מידע נוסף, ולעמוד לרשותכם בכל עניין.